Geodetski načrt na neurejene meje

Da, prav ste prebrali. Največkrat delamo geodetski načrt na neurejene meje. Razlogi za to so neznanje investitorjev ali celo projektantov, predvsem pa čakalna doba povezana z nekaj stroški, ki je ponekod tudi več kot eno leto.

Vsak poseg v prostor se začne s projektom, kateremu je osnova geodetski načrt, ali popularno posnetek. Izdelavo geodetskega načrta ponuja skoraj vsako geodetsko podjetje v Sloveniji. Vendar pozor: ni vse zlato ki se sveti. Kakovost geodetskega načrta je precej različna od podjetja do podjetja. Čeprav je Inženirska zbornica izdala enoten pravilnik kako naj bi ti načrti izgledali, je še veliko takšnih, ki se zadeve loti po svoje. Ob predpostavki, da je posneta vsebina položajno in vsebinsko tam kot je v naravi, pa vklop mej in opis le teh v certifikatu predstavlja še največjo razliko med posameznimi izdelki različnih podjetij. Vedeti moramo, da topografsko podlago posname (izmeri geodet) na terenu, jo izriše, nato pa prilepi še dodaten sloj zemljiškega katastra, na katerem so najpomembnejši podatki o mejah. Ločimo digitalne katastrske načrte in prikaze. Digitalni katastrski prikazi so nastali z digitalizacijo analognih načrtov. Pri digitalizaciji so meje v določenih primerih napeli na zemljiško katastrske točke, ki so že bile izmerjene na terenu. Tako smo dobili vektorje, ki predstavljajo razliko med izmerjenimi koordinatami in grafičnimi točkami. Vsak laik tako lahko opazi razliko, kadar zemljiško katastrski prikaz napne čez ortofoto sloj, kjer vidi da v kar nekaj primerih odstopa od dejanskega stanja v naravi. Geodet, ki izdeluje geodetski načrt mora precizno oceniti stanje zanesljivosti zemljiškega katastra in meje nalepiti na primerno mesto. V certifikatu, ki je obvezna priloga sestavnega dela geodetskega načrta, pa oceni natančnost obravnavanih mej. Zadeva je še nekoliko bolj zanimiva, ker v nekaterih meritvah nepremičnin uporabljamo nov ETRS koordinatni sistem. V splošnem večina naročnikov sploh ne ve zanj, čeprav se meritve v katastru od 1.1.2008 izvajajo po novem. Tako je zelo pomembno, da se naročnik, projektant in geodet v kakšnem sistemu se bo naredil geodetski načrt in načrt zakoličbe.

Projektanti pozor: kadar stopnja zanesljivosti mej ni v zadovoljivi natančnosti se posvetujte z geodetom, investitorja ali lastnika pa nemudoma opozorite, da prične s postopkom ureditve meje. V primeru projektiranja zakoličenih elementov za stavbo na neurejene meje se lahko pojavi katastrofa, saj lahko novi objekt pade čez mejo. Kaj to pomeni pa ve vsak, ki je že kdaj investiral v nepremičnino. Potem investitorji navadno krivijo geodeta, projektanta, upravno enoto, geodetsko upravo in tako naprej. Zanimivo je, da tudi upravno enoto ne moti denimo zakoličben načrt v bližini meje 2 metrov, čeprav je natančnost določitve mej 3 metre. Ker po toči zvoniti ne pomaga, je najpomembnejše, da pred investicijo v nepremičnine izberemo dobrega geodeta, ki bo pravilno pokazal meje na načrtu. V primeru, da v certifikatu označi slabo natančnost, pa se lotimo postopka ureditve meje.

Veliko ljudi misli, da ima urejeno mejo, če jo že dolga leta nemoteno uživa in nima s tem nobenih problemov. Vendar v praksi, ko na podlagi arhivskih podatkov iz Geodetske uprave mejo pokažemo na terenu, se pogosto zgodi, da so ljudje osupli.

Komplikacije pri ureditvi meje - neznani, sprti, pokojni mejaši, spor glede mejne obravnave

Vsaka investicija v nepremičnine bi se morala začeti z ureditvijo meje. Če ne opravimo te geodetske storitve, imam lahko kasneje pri poslovanju cel kup težav. Lahko nam celo propade ves posel. V prejšnjem prispevku smo lahko prebrali, kaj se zgodi, če projektiramo na neurejene meje. Če projekt in zakoličbo objekta še nekako uspemo izpeljati z neurejenimi mejami, pa nam pri parcelaciji prav gotovo ne bo uspelo brez urejenih mej, saj je pred parcelacijo obvezno potrebo urediti najmanj dele mej, ki se jih nova parcelacijska meja dotika. Če investiramo v nepremičnino z več končnimi kupci moramo parcelacijo izvesti zaradi različnih razlogov: evidentiranja atrijev, parkirišč, delitev dvorišča, dovoznih poti, delitev parcel, kjer stojijo dvojčki, v določenih primerih za določitev zemljišča pod stavbo. Delitev parcele seveda izvajamo tudi pred investicijo, kadar je predmet investicije le del zemljišča, parcele pa delimo tudi zaradi razdružitve solastnine.

Pred izvedbo parcelacije je, kot že rečeno, potrebno urediti mejo parcele. Uredimo jo lahko v istem postopku skupaj s parcelacijo. POZOR: lastniki, ki uživajo svoje parcele po grajenih objektih, kjer po splošnem mnenju nikoli ni bilo sporne meje - to še ni urejena meja. Kot urejena se šteje meja, ki je bila določena po letu 2000 v skladu z Zakonom o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot - ZENDMPE (Uradni list RS, št. 52/2000) oziroma z Zakonom o evidentiranju nepremičnin - ZEN (Uradni list RS, št. 47/2006 in 65/2007 – Odločba US). V določenih primerih lahko lastnik predlaga ureditev meje tudi na podlagi podatkov meritev iz preteklih obdobij, ki jih pridobimo iz arhiva Geodetske uprave Republike Slovenije (Geodetska uprava), vendar je to bolj izjema kot pravilo.

Torej glede ureditve meje ne odlašajmo po nepotrebnem in jo čim prej naročimo pri geodetskem podjetju. Le to na podlagi podatkov pridobljenih iz Geodetske uprave in Zemljiške knjige razpiše mejno obravnavo in povabi na postopek lastnike parcel (naročnika in mejaše). Ugotoviti kdo so pravi lastniki oziroma kdo vse so stranke v postopku, pa ni v vseh primerih prav enostavno. Zakon določa, da je lastnik parcele tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Žal zemljiška knjiga še ni povezana z ostalimi državnimi registri, tako da se pogosto zgodi, da iz podatkov zemljiške knjige ne izvemo, kdo je pokojen, je morebiti spremenil ime ali priimek, spremenil naslov bivališča, je v stečaju, itd. Zemljiška knjiga dela tudi s precej zaostanki, tako da je veliko plomb, katere moramo fizično pregledati, da lahko z gotovostjo predvidevamo, kdo bo zadnji vpisani lastnik. V nekaterih primerih zemljiška knjiga celo ni elektronska. Potrebno je tudi vedeti, da zgolj lastnik vpisan v zemljiško knjigo, ni edini, ki je lahko stranka v postopku parcelacije. Kdo vse je lahko stranka v geodetskih postopkih, je definirano v ZENu. Vlogo za parcelacije morajo vložiti - podpisati vsi solastniki parcele, ki je predmet postopka. V primeru, da iz podatkov zemljiške knjige in geodetske uprave nesporno ugotovimo, da ima mejna parcela neznane ali pokojne lastnike, katerih dediči še niso znani, lahko GURS na predlog geodetskega podjetja izda sklep o postavitvi začasnega zastopnika.

Omeniti velja, da morajo stranke v postopku prejeti vabilo za mejno obravnavo vsaj 8 dni pred izvedbo postopka. Če je vabilo vročeno priporočeno, to pomeni še dodatnih 15 dni, v kateri stranka lahko dvigne vabilo na pošti. Če so mejaši prijavljeni v tujini, potrebujemo za vabljenje še kakšen teden več. Ob upoštevanju še težav z neurejenostjo podatkov zemljiške knjige ali plomb, lahko tudi v primeru hitrega dela geodeta, porabimo več kot en mesec dni za vabljenje na mejno obravnavo.

V okviru mejne obravnave na terenu, geodet na podlagi vseh razpoložljivih podatkov iz evidence zemljiškega katastra, ki ga vodi Geodetska uprava, pokaže predlagano mejo na terenu in stranke se lahko s predlagano mejo strinjajo ali pa pokažejo svoj potek meje. Vsa dejstva in ugotovitve geodet, ki vodi obravnavo, zapiše v zapisnik in v skico terenske meritve. Mejna obravnava se lahko zaključi takoj, lahko pa traja tudi daljše obdobje (več dni in tednov, če je obseg meritve večji ali če se stranke med seboj dogovarjajo in usklajujejo). Tistih mejašev, ki se niso udeležili mejne obravnave ali pa so pokazali svoj potek meje, geodetska uprava ponovno vabi v svoje prostore na ustno obravnavo. Vabljenje se izvede po pravilih upravnega postopka, kar lahko pomeni, da preteče precej časa – tudi mesec dni. Na ustni obravnavi lahko pride do novih dogovorov, tako da se zaključek postopka spet prestavi. Lahko pa se kateri od mejašev tudi po opravljeni ustni obravnavi ne strinja s predlagano mejo, tako da ga Geodetska uprava pozove na sprožitev sodnega postopka, za katerega sprožite ima 30 dni časa. Po preteku tega roka Geodetska uprava lahko izda odločbo o parcelaciji in če ni bilo sproženega sodnega postopka tudi odločbo o ureditvi meje. V primeru, da je sprožen sodni postopek ureditve meje pa se parcelacijska meja evidentira v liniji predlagane meje. Odločbo Geodetske uprave prejmejo vse stranke v postopku, ki imajo do 15 dni časa, da prevzamejo odločbo na pošti in nato še 15 dni časa za pritožbo. Če se kdorkoli od strank pritoži na odločbo, pritožbo rešuje organ druge stopnje, kar je v našem primeru Ministrstvo za okolje in prostor in spet je pol leta naokoli. Na odločbo ministrstva ima stranka še možnost sprožitve upravnega spora.

Ureditev meje je torej postopek, ki ga je pri investiranju v nepremičnino in v postopkih upravljanja z nepremičnino, nujno potrebne izvesti in premalo lastnikov in investitorjev se zaveda, da sam postopek v določenih primerih lahko predstavlja ogromno časovno dimenzijo. V večini primerov je vrednost denarja, ki ga geodetsko podjetje zaračuna za omenjeno storitev zelo majhna v primerjavi z vrednostjo težav, ki jih lahko prinesejo nevšečnosti zaradi neurejenih mej. Neizkušeni investitorji pogosto sprašujejo le po roku in ceni izdelave elaborata ureditve meje in parcelacije, ko naročajo storitev pri geodetskem podjetju. Vse premalo se jih zaveda, da se lahko pri teh postopkih čas skoraj ustavi in pokoplje terminski plan investicije in kupce odstrani nekam nedosegljivo daleč. Krediti s hipotekami pa grozljivo bremenijo investitorjevo življenje.

Investitorji torej ne odlašajte. Ureditev meje in parcelacije naročite pravočasno, vsekakor ne tik pred zdajci, ne tik pred tem, ko prvič zamahnete z lopato. Sicer boste zelo verjetno nosili neljube in težko predvidljive posledice.


Boštjan Trobiš, odgovorni geodet
Geonep d.o.o.